直击业绩会｜万物云朱保全：物企与开发商均遭遇空置房处置难题 未来物企数量将从十万量级向万量级缩减

　　“2025年依然是直击朱保置房房地产持续下滑、并未触底的业绩遇空状态，所有与地产开发相关的物云未物xm交易账户物业企业，过去三年关联业务都在持续缩减，全物企开企数由此形成的发商作用在财务报表中均有体现。”3月20日，均遭万物云（HK02602）董事长朱保全在2025年业绩会开场时这样说道。处置从万

　　2025年，难题万物云达到营业收入372.7亿元，量将量级量级同比延伸2.7%，向万剔除开发商相关业务后，缩减营收同比延伸8.4%。直击朱保置房受关联方坏账计提等因素作用，业绩遇空归母净利润出现波动，物云未物但公司重点净利润仍维持在21.3亿元，全物企开企数与去年基本持平。xm交易账户

　　朱保全在业绩会上指出，过去三年开发商的重点任务是“保交楼”，随着这一任务接近尾声，开发商与物业企业均遭遇严峻的空置房处置难题。物业服务是针对业主共有财产、公共空间的服务，需各方共同答复存量物业空置房难题。他预判，物业行业正处于“战国时代”，未来从业企业数量将从目前的十万量级向万量级缩减，行业集中度将加快深化。

　　毛利率下滑系行业理性回归三类任务业务将谨慎对待

　　在解析业绩指标时，朱保全毫不讳言住宅物业毛利率下滑。他解析指出，公司2025年住宅业务收入209.3亿元，同比延伸8.9%，但毛利率受空置房比例上升及新接任务磨合期的双重作用有所波动。

　　“2025年住宅业务需注意新改变，‘保交楼’后出现大量空置房。”朱保全表明，当前新承接的住宅物业空置率可能高达30%甚至以上，这些空置房包括开发商未售房源及业主购而未住的房屋。而空置房物业费收缴率比居住房屋低约17.7个百分点，空置比例深化对任务周转率、毛利率均形成作用。

　　为了答复这一难题，万物云已开启协助开发商卖房、租房的举措。朱保全指出：“重点是让房屋有人居住，空置房屋会加快损耗，我们不希望房屋长期空置。”

　　对于任务盈利周期的规律，万物云借助拆解所有任务信息查明，无论是新交付、业委会承接还是收并购任务，接管第一年的收缴率和毛利率通常最低。随着接管年限延伸，尤其在5年之后，随着入住率深化及服务磨合，任务盈利能力会显著深化并趋于均衡。

　　而收入端改变是万物云整体毛利率波动的重点原因。

　　一方面，行业收缴率持续下行。万物云首席运营官何曙华透露，2025年国内物企500强真实收缴率仅71%，已连续四年削减。公司层面，新承接住宅任务空置率高，且空置房收费难、存在打折危险；而房价下行也作用业主缴费意愿，地产下行危险正向物业行业传导。

　　另一方面，新接任务还处于爬坡期。何曙华补充道，存量领域流入任务多存在服务品质、客群关联难题，接管初期需额外投入，前期毛利率偏低；但任务运营持续后，毛利会逐步修复。

　　在扩展布局上，万物云展现出审慎而理性的态度。财务负责人王绪斌提到，公司会谨慎对待三类任务：一是无明晰回款路径、无预收款且形成负向成本的业务，案场业务已基本关停；二是空置率超20%、无法拆分服务的新任务；三是回款周期超合同约定两个月的历史业务。

　　作为答复，万物云在2025年推出了“弹性定价”模式，全年有51个任务是借助该模式获取，占存量领域扩展任务的约两成，这种基于共识的定价机制正成为万物云在存量领域对抗中的重点优势。

　　朱保全归纳道，虽然目前行业处于对抗白热化的“战国时代”，但规模物企的集中度正在加快深化。他预判：“未来物企数量会从十万量级向万量级缩减，小物业企业不会完全消失，会存在‘小而美’主体，但规模集中趋势不变，坚守下来的企业未来将达到倍数级延伸。”

　　以收缴回款、坏账运营为生命线已“转正”9名AI员工

　　财务稳健性与技术提效是企业度过行业寒冬的底牌。

　　王绪斌在业绩会上具体阐释了万物云的现金流与账务答复逻辑。截至2025年底，万物云货币资金余额达120.9亿元，全年生成经营性净现金流16.9亿元。

　　针对投资者关怀的坏账运营，王绪斌表明，2025年开发商关联营收22.4亿元，同比缩减12亿元，占比从9.5%降至6%；短期带来收入、毛利压力，长期是修正收入结构、深化经营独立性的必由之路。

　　针对领域关怀的资产变重难题，资产运营中心总经理叶菲表明，公司被动获取部分重资产旨在运营坏账危险，2025年已达到重资产现金流回流4亿元，2026年宗旨为3亿元，将借助经营保值、择机退出为未来轻装上阵做准备。

　　在降低行政开支方面，万物云展现了科技投入的回报。2025年，公司行政开支绝对额削减近2亿元，降幅约10.1%。这一效益源于公司对自研平台和AI（人工智能）智能体的深度使用。目前，万物云已上线超1400个AI智能体，并正式“转正”了9名AI员工，全年消耗token（词元）数达725亿。

　　朱保全在答复AI与机器人使用难题时指出，AI对物业行业的重点意义并非替代前端服务人员、降低现场服务温度，而是重构中后台低效人力体系。劳动密集型物业企业规模补充后，财务、风控、人力、考勤等中后台人员冗余、审批流程冗长，AI可让基层员工能力大幅深化、缩短审批链条，达到真正的降本提效。

　　在机器人使用层面，朱保全表明，机器人是物业行业的必然趋势，但当下仍需结合具体场景二次开发，公司不自主研发机器人，而是希望依托不动产AI大脑“灵石”打通机器人生态体系。

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