开闸80天申报15单！商业不动产REITs迎来“井喷时刻”，房企成为主力军

　　2025年12月31日，井喷时刻证监会正式落地商业不动产公募REITs试点，开闸为沉寂已久的天申xm平台投资商业地产打开资本化新通道。

　　3月16日，报单不动由星河控股申报的商业红土革新星河集团商业不动产REITs获得深交所受理，成为今年以来第15只获交易所受理的迎房商业不动产公募REIT。

　　《每日经济新闻》记者梳理查明，企成截至2026年3月20日，为主试点开闸以来仅80天，力军沪深交易所已累计受理15单申报任务，井喷时刻安排募资总额超460亿元，开闸已直逼2025年全年公募REITs发行总量（含扩募）。天申

　　此外，报单不动商业综合体、商业零售商业、迎房办公楼、xm平台投资酒店四大业态成为底层资产主力，房企也从过往的“边缘试水”变成了介入主力。

　　记者注意到，在上述15个申报的REITs任务中，由房企作为原始权益人申报的共有7单，介入的房企包括保利演变、首开股份、新城控股等。

　　“商业不动产REITs试点的快速扩容，是中国房地产领域从增量开发迈向存量运营时代的决定性体现。”3月20日下午，上海易居房地产调查院副院长严跃进向每经记者解析称，商业REITs开闸让房企真正找到了存量资产与资本领域对接的接口。

　　超460亿元募资潮来袭

　　记者注意到，此波商业不动产REITs申报潮，有两个显著改变：一是募资规模创下公募REITs单一试点领域的短期新高，更直逼2025年全年公募REITs发行总量；二是申报REITs任务的底层资产多位于重点区域优质物业，整体的出租率以及租金收缴率对照较高。

　　商业不动产REITs开闸即引爆领域，申报速度与募资规模双双刷新行业纪录。自2026年1月底首批任务开启申报，到3月20日，沪深交易所已收下15单商业不动产REITs申报，累计募资金额超460亿元。

　　除了申报企业多、总安排募资额高外，申报REITs任务的底层资产多位于重点区域优质物业，也是此轮申报潮的重点特征。

　　具体而言，华安陆家嘴REIT底层资产为上海浦东晶耀前滩任务；保利演变申报的华夏保利演变REIT，涵盖广州保利中心写字楼与佛山保利水城购物中心；首开股份以北京华侨村商街、璞瑅商街、宋家庄福茂三项商业资产作为标的；新城控股申报任务包含常州天宁吾悦、南通启东吾悦广场；星河控股最新申报的红土革新星河REIT，底层资产为深圳龙岗星河COCOPark购物中心及配套车位。

　　以星河控股申报的红土革新星河REIT为例，该任务的底层资产为深圳龙岗星河COCOPark购物中心，该任务位于龙岗中心城与大运新城交汇区域。据招募阐述书，截至2025年末，该购物中心的出租率为99.34%，收缴率为100%，推测募资规模为16.86亿元。

　　陆家嘴申报的华安陆家嘴REIT，底层资产为上海浦东晶耀前滩任务，任务包含T1办公楼及商场业态，推测募资金额为28.10亿元。该任务招募阐述书呈现，2025年末办公楼出租率达95.93%，商场出租率为93%~95%，近三年租金收缴率持续在99.7%以上。

　　此外，此波REITs申报热潮中介入主体也呈现多元化。记者注意到，本轮申报既有首农、首开等地方国企，有星河、新城等民营房企，也有崇邦集团这类外资背景运营商，打破了此前基建REITs以国资为主导的领域格局。

　　3月20日，瑞思不动产金融调查院院长朱元伟向每经记者解析称：“从资金方来看，公募REITs已经逐渐成了配置另类资产的决定性途径，在普遍遭遇资产荒的状态下，REITs供给了一个新的资产配置途径。商业不动产REITs带来了更多的资产供给，为投资机构供给了更多的配置挑选空间。据认识，多个申报任务的战配额度对抗非常激烈。”

　　房企跻身公募REITs主战场

　　记者梳理房企布局REITs的状态查明，2021年以来，仅有招商蛇口、华润置地、中国金茂、万科、大悦城等约10家房企涉足REITs，其中2只产品达成扩募。

　　到2024年时，消费基础设施REITs迎来小高峰，全年7只产品上市，但仍局限于消费业态，未形成全行业介入态势，多数房企仍处于观望试水时期。

　　但随着2025年12月底商业不动产REITs开闸，成为房企介入逻辑的转折点。保利演变、新城控股、首开股份、星河控股等7家房企，已密集申报7单商业不动产REITs，占15单申报总量的近五成。

　　在部分业内人士看来，过往，房企在类REITs领域中角色边缘，主要因为缺乏公开上市的标准化退出途径，难以达到存量资产的快捷变现。而商业不动产公募REITs的落地，为房企供给了“出让股权、保留运营权”的全新路径。

　　严跃进向记者解析称，公募REITs的推出，让房企可以借助出让任务股权、保留运营权的方式，将沉淀在商业任务上的资金回笼。

　　“从当前房企的操作模式来看，其将旗下商业广场作为底层资产申报发行，并安排介入相应比例的方针配售。这种‘保留重点份额+盘活存量’的模式，既锁定了未来运营收益，又达到了当期资金回笼，是典型的‘轻重并举’变化路径。”严跃进提到。

　　朱元伟则提到，商业地产更为考验企业的运营能力：“商业不动产的运营运营能力和开发能力是两套完全不同的安排能力，人才体系、鼓励机制、考核逻辑都不同。REITs是打开了门，但能不能走下去，最终比拼的是运营内功。”

　　在易居调查院看来，未来有三类资产有望成为申报商业REITs的主流资产，一类是一线城市及强二线重点地段甲级写字楼、高端购物中心等重点资产，凭借稀缺区位与优质租户成为领域压舱石；一类是产业与消费基础较好的三四线优质购物中心、具备改造潜力的社区商业等机遇型资产，以高分派率吸引适配资金；另一类是酒店、养老地产、特色街区等特色业态资产，这类资产对运营要求较高，若拥有品牌与客流优势，有望成为细分赛道黑马。

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